一、制定背景和依據(jù)

（一）項目背景

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》規(guī)定，基準地價定期更新和公布制度是建立健全土地市場規(guī)范運行的基本制度之一，原則上每三年更新一次。同時，根據(jù)《安徽省自然資源廳關(guān)于關(guān)于做好自然資源評價評估工作的通知》（皖自然資用函〔2019〕98號）、《安徽省自然資源廳關(guān)于關(guān)于開展2020年度城鄉(xiāng)地價調(diào)查與監(jiān)測等工作的通知》（皖自然資用函〔2020〕15號）及《安徽省自然資源廳關(guān)于2021年度地價工作的通知》（皖自然資用函〔2021〕18號）等文件要求，需開展城區(qū)國有建設(shè)用地定級與基準地價更新、市本級（含埇橋區(qū)）集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準地價評估工作。

（二）制定依據(jù)

1．文件依據(jù)

（1）《中華人民共和國土地管理法》；

（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

（3）《國務(wù)院關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》（國發(fā)〔2001〕174號）；

（4）《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)[2019]36號）；

（5）《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2020年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)[2020]23號）；

（6）《安徽省自然資源廳關(guān)于關(guān)于做好自然資源評價評估工作的通知》（皖自然資用函〔2019〕98號）；

（7）《安徽省自然資源廳關(guān)于關(guān)于開展2020年度城鄉(xiāng)地價調(diào)查與監(jiān)測等工作的通知》（皖自然資用函〔2020〕15號）；

（8）《安徽省自然資源廳關(guān)于2021年度地價工作的通知》（皖自然資用函〔2021〕18號）。

2．其他依據(jù)

（1）《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507-2014）；

（2）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）；

（3）《自然資源分等定級通則》（TD/T 1060- -2021）；

（4）《自然資源價格評估通則》（TD/T 1061- -2021）；

（5）《農(nóng)村集體土地定級與估價技術(shù)指南》（T/CREVA 1201- 2021）。

二、制定意義和總體考慮

（一）制定意義

1．國有建設(shè)用地基準地價更新的意義

國有建設(shè)用地基準地價的更新可以使基準地價水平與我市當前經(jīng)濟形勢下土地市場相適應(yīng)，為我市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等提供依據(jù)。其主要意義有以下幾個方面：

（1）強化政府對土地市場的宏觀調(diào)控，促進土地資源的合理配置；

（2）為招商引資提供重要依據(jù)；

（3）活躍土地市場，指導土地交易；

（4）為國企改革顯化土地資產(chǎn)提供價格依據(jù)；

（5）為全民所有自然資源資產(chǎn)清查核算提供價格依據(jù)。

2．集體建設(shè)用地基準地價制定的意義

集體建設(shè)用地基準地價制定有利于促進農(nóng)民集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場健康發(fā)育，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場體系。其主要意義有以下兩個方面：

（1）強化政府對土地市場的宏觀調(diào)控，促進土地資源合理配置。集體建設(shè)用地基準地價作為城鄉(xiāng)地價體系的重要組成部分，是指導土地利用、宏觀調(diào)控的重要手段，有利于為政府制定集體建設(shè)用地管理措施提供依據(jù)，為國家加強城鄉(xiāng)土地市場管理、實現(xiàn)土地資源合理配置創(chuàng)造條件。

（2）為集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供價值參考。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用?！闭韪鶕?jù)當?shù)貙嶋H制定集體建設(shè)用地基準地價，統(tǒng)籌考慮集體建設(shè)用地價格水平，以便更好地指導和規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，為集體商服用地和集體工業(yè)用地出讓、出租提供價格參考基礎(chǔ)。

3．農(nóng)用地基準地價制定的意義

開展農(nóng)用地基準地價制定工作，全面掌握和科學量化農(nóng)村土地價格狀況，是制定各項土地管理政策的依據(jù)。其主要意義有以下幾個方面：

（1）在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用。為農(nóng)用地使用權(quán)承包、出租、抵押等價值評估提供參考依據(jù)。為農(nóng)用地作價出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營等有償使用提供決策參考。

（2）在農(nóng)用地資源資產(chǎn)核算中的應(yīng)用。為下一步自然資源資產(chǎn)核算提供基礎(chǔ)價格參考。

（二）總體考慮

1．國有建設(shè)用地基準地價更新總體考慮

（1）土地級別更新突出大數(shù)據(jù)應(yīng)用。增加規(guī)劃數(shù)據(jù)、大數(shù)據(jù)與土地供應(yīng)數(shù)據(jù)的綜合應(yīng)用，級別上體現(xiàn)近期建設(shè)規(guī)劃與重大項目建設(shè)對土地價值提升，合理更新土地級別。

（2）基準地價更新以服務(wù)地價精細化管理為導向，按照政府主導、總體可控的基本原則，兼顧土地市場行情變化情況和對招商引資的影響。其中，商服用地基準地價突出分類引導，體現(xiàn)政策控制與項目招商的需要，保障項目落地，基準地價增長幅度與市場掛鉤，同時細分“新業(yè)態(tài)”，滿足土地市場管理需要；住宅用地基準地價突出穩(wěn)中有增，體現(xiàn)與市場價格波動掛鉤動態(tài)調(diào)整，總體漲幅符合穩(wěn)地價的政策要求，地價保持合理差異水平；工業(yè)用地基準地價保持持續(xù)穩(wěn)定。繼續(xù)保持招商優(yōu)勢的前提下，體現(xiàn)城市價格競爭優(yōu)勢。

2．集體建設(shè)用地基準地價制定總體考慮

根據(jù)集體建設(shè)用地的區(qū)域分布情況，主要體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地的宏觀區(qū)位條件、社會經(jīng)濟水平、交通條件、區(qū)域規(guī)劃等差異來劃分土地級別。同時，根據(jù)集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地在政策支持程度、市場接受度、交易完善性等方面的差異，通過國有建設(shè)用地基準地價修正得到集體建設(shè)用地基準地價，以滿足集體經(jīng)營性集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)需求。

3．集體農(nóng)用地基準地價制定總體考慮

根據(jù)農(nóng)用地的區(qū)域分布情況，主要考慮區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的基礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)位條件、交通便利程度等差異。其次，以農(nóng)用地投入產(chǎn)出收益及流轉(zhuǎn)租金水平為驗證條件劃分區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地級別，農(nóng)用地級別劃分“綜合考慮、收益為主、自然為輔、合理落界”。同時，根據(jù)農(nóng)用地的實際投入產(chǎn)出收益和農(nóng)用地流轉(zhuǎn)租金水平，以當前農(nóng)用地區(qū)域平均收益現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，評估農(nóng)用地的承包經(jīng)營權(quán)及經(jīng)營權(quán)基準地價。

三、研判和起草過程

2021年5月至6月，項目組開展外業(yè)調(diào)查及資料收集工作，5月7日召開資料收集業(yè)務(wù)培訓會，針對該項目資料收集內(nèi)容對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負責人進行業(yè)務(wù)培訓。同時，收集各相關(guān)單位資料。

2021年6月22日，召開成果論證會。2021年7月2日，召開成果鄉(xiāng)鎮(zhèn)征詢會議。2021年7月26日至28日，召開成果聽證會并征詢市直相關(guān)部門與埇橋區(qū)、各開發(fā)區(qū)意見。2021年8月11日，成果經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局局長辦公會審議。2021年8月26日，成果通過2021年自然資源和規(guī)劃委員會第七次會議審議。2021年10月28日，成果通過安徽省自然資源廳專家組驗收評審，并于12月6日經(jīng)市政府同意后公布實施。

四、工作目標

根據(jù)相關(guān)文件要求，完成宿州市城區(qū)國有建設(shè)用地定級與基準地價更新、市本級（含埇橋區(qū)）集體建設(shè)用地、農(nóng)用地定級與基準地價制定工作，完善宿州市公示地價體系。

五、主要任務(wù)

（一）根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）、《自然資源分等定級通則》（TD/T 1060- -2021）要求，通過對影響城區(qū)國有建設(shè)用地、市本級集體建設(shè)用地土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素等進行分析，完成城區(qū)國有建設(shè)用地和市本級集體建設(shè)用地的土地定級工作；根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》（GB/T28405-2012）要求，對影響農(nóng)用地的自然因素、社會經(jīng)濟因素及區(qū)位因素進行分析，完成市本級集體農(nóng)用地定級工作。。

（二）根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）、《自然資源價格評估通則》（TD/T 1061- -2021）、《農(nóng)村集體土地定級與估價技術(shù)指南》（T/CREVA 1201- 2021）要求，通過收集相關(guān)估價資料，完成城區(qū)國有建設(shè)用地基準地價更新、市本級集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準地價制定工作。

（三）根據(jù)安徽省自然資源廳（原安徽省國土資源廳）《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部辦公廳關(guān)于加強公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（皖國土資函[2017]1234號）文件要求完成成果電子化備案工作。

六、創(chuàng)新舉措

（一）本次國有建設(shè)用地基準地價更新成果細分至土地二級分類進行評估，以滿足土地市場“新產(chǎn)業(yè)”、“新業(yè)態(tài)”用地需求。

（二）根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用?！奔w建設(shè)用地基準地價的制定可以更好地指導和規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，為集體商服用地和集體工業(yè)用地出讓、出租提供價格參考基礎(chǔ)。

（三）農(nóng)用地基準地價制定可以為農(nóng)用地使用權(quán)承包、出租、抵押等價值評估提供參考依據(jù)，同時為農(nóng)用地作價出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營使用權(quán)等有償使用提供決策參考，也為下一步自然資源資產(chǎn)核算提供基礎(chǔ)價格參考。

（四）集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準地價制定填補了我市公示地價體系空白，完善了政府公示地價體系。

七、保障措施

一是加強組織領(lǐng)導和各部門的支持配合市局加強對項目工作的組織領(lǐng)導和整體工作協(xié)調(diào)，同時，政府有關(guān)部門需密切配合，保證本次工作的順利完成。二是加強監(jiān)管，保證項目成果質(zhì)量市局常態(tài)化組織檢查。項目承擔單位要制定具體的工作日程，在項目開展期間，將工作目標分解落實，定期進行進度、質(zhì)量檢查，確保工作任務(wù)的完成。三是嚴格遵循規(guī)程規(guī)范，把握項目關(guān)鍵。項目承擔單位成立以項目負責人牽頭的“項目技術(shù)組”（含外業(yè)調(diào)查組、內(nèi)業(yè)處理組、成果審核組、應(yīng)急處理組），嚴格按照法律、法規(guī)以及相關(guān)規(guī)程、規(guī)范的要求，按時、按質(zhì)、按量完成項目各階段成果內(nèi)容，為本項目的順利完成提供技術(shù)依據(jù)。四是廣泛征詢意見，提高成果實用性。采用多種形式廣泛征詢了各方面的意見，在項目實施過程中要加強公眾的參與度，充分征詢有關(guān)單位、集體經(jīng)濟組織以及群眾的意見，通過多種方法的征詢，使該項成果更符合實際、更為實用。五是強化宣傳引導和成果解讀。項目成果經(jīng)驗收并公布實施后，一要做好對社會、公眾的解讀說明，二要加強成果多方面、多層級的運用?？梢圆扇≈谱鞒晒庾x手冊等手段強化對成果的宣傳和解讀工作。

八、政策解讀咨詢?nèi)思白稍冸娫?/span>

解讀單位：宿州市自然資源和規(guī)劃局

咨詢?nèi)耍核拗菔凶匀毁Y源和規(guī)劃局利用科科長 石曉明